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    2016重庆土地市场半年盘点:“面粉”少了,且贵于“面包”

    来源: 新浪房产 发布日期: 2016-07-15 10:13:37 点击次数: 5411

      2016年,重庆土地市场先抑后扬。虽在5、6月份亮点频出,但整体表现仍旧低迷,出让金额和出让面积更是降至近五年同期最低值。

      重庆土地交易中心官网显示,上半年重庆主城区共出让居住、商业等用地38宗,出让金额154.1亿元,同比减少45%;出让面积279.7万方,同比减少35%;平均楼面价为2503元/平方米,同比上涨220元/平方?#20303;?/p>

      整个上半年,两江新区成为重庆最热门的地块,共有10宗地块出让,其中3宗地块溢价率超过60%,金科?#22303;?#28246;在礼嘉所获地块的楼面价分别达到7618元/平米和7614元/平米,超过了上半年的商品住宅价格(6757元/平方米)。

      市场综述:半年卖地154亿元  两江新区地最贵

      在全国“地王”频出的大背景下,2016年上半年,重庆主城区共出让居住、商业、金融或康体娱乐类用地38宗地,?#28909;?#24180;减少24宗;总出让金额154.1亿元,同比减少45%;总出让面积279.7万平方米,同比减少35%;建筑体量615.8万平方米,同比减少50%;平均楼面价2503元/平方米,同比上涨220元/平方?#20303;?/p>

      在成交的38宗地中,纯居住用地20宗,商业用地9宗,综合用地9宗。其中挂牌成交30宗,溢价成交8宗,?#28909;?#24180;同期多3宗。由于重庆商铺空置率变高,因此今年放出商业用地和综合用地明显减少,地块位置也相对一般。

      从区域成交数据来看,沙坪坝区?#22303;?#27743;新区(含原北部新区)都有10宗地块成交,并列排名各区第一,两江新区更?#19988;?19万方的出让面积、81.9亿元的出让金额和4169元/平方米的楼面价占据三项冠军,尤其在楼面价方面,?#28909;?#24180;高近500元/平方?#20303;?/p>

    上半年重庆土地市场四大“地王”

      随着6月28日最后一场土拍落下帷幕,上半年各项地王也“新鲜出炉”。溢价?#23454;?#29579;归属于金科两江新区礼嘉组团F标准分区F03-10/05、F03-11-1/05号宗地块,溢价率高达71%;单价地王同样是金科礼嘉地块,楼面价为7618元/平方米;总价地王归属龙湖照母山地块(两江新区大竹林组团G标准分区G13-4-2/06、G14-4/05、G16/05、G17/05(部分)号宗地),总价为25.5亿元;面积地王为金科水土地块(两江新区水土组团E标准分区E3-1/01、E3-2/01、E4-1/01、E5-1/01、E6-1/01、E7-1/01、E8-1/01、E10-1/01号宗地),面积达到27.26万平方?#20303;?/p>

      特点分析:供应少了近一半 “面粉”首次贵过“面包”

      单从前几年数据来看,楼面价高于商品房均价时有发生。但是,只有建立在土地用?#23621;?#29289;业类型相同的基础上,这样的比较才有意义。换言之,居住类用地应?#27604;?#23545;比住宅价格,商业用地对比商铺价格,综合类用地对比商品房价格。

      如果按照以上对?#20173;?#21017;,2016年的重庆土地市场,首次出现了“面包贵过面粉”的情况。从近五年重庆土地市场数据来看,主城九区的平均楼面价一?#21271;?#25345;稳定,波动范围较小。其中最高值是2014年,达到2554元/平方米;但是,居住类用地楼面价在逐年攀升,到2016年达到最高值——7618元/平方?#20303;?#23621;住类用地的楼面价在今年迅速上涨,首次超过商品住宅均价。

      从地块性质和规划来看,上半年几宗高溢价?#23454;?#22359;均在北区,且都规划为高?#23435;?#19994;。其中,照母山地块楼面价为7614元/平方米,为上半年单价第二高的地块。但目前照母山产品同质化较为严重,龙湖这块地注定要跳出现有的产?#26041;?#26500;,走更为高端的路线,因此,它并不能快速助长区域房价。

      与照母山不同,礼嘉组团7618元/平方米的楼面价,将在一年后影响周边房价。目前,大竹林-礼嘉沿线路网密布,西侧有嘉陵江的天然江景,东侧有有兰海高速和渝武高速,南北两侧有金渝大道、金州大道和金通大道,规划中还有礼嘉大桥和大竹林大桥。因此,未来这里房价上涨幅度较大。

      不过,与其他?#27426;?#32447;城市央企国企频?#30340;?#19979;“地王”的情况不同,重庆市政府对土地放量的节奏把控良好。尤其在3月初推行的《重庆市?#24179;?#20379;给侧结构性?#27597;?#24037;作方案》中,明确提出加大土地供应调控力度,两年内土地供应规模逐年减少10%。因此,虽然土地出让数据下降明显,但对重庆房地产市场去库存和稳定房价恰恰是好事。

     房企布局:龙湖金科万达“?#36820;?#20027;” 北区成为香饽饽

     

      整个2016年上半年,品牌房企对土地市场的?#21152;新?#36827;一步提高。据统计,上半年约有10家品牌房企出手拿地,总拿地金额达到107.86亿元,占比达到70%。

      龙湖成为上半年土地市场表现最亮眼的房企,拿地3宗,土地面积51.75万方,出让金额52.4亿元,成为上半年土地储备最多的房企,尤其是25.5亿元拿下照母山组团一宗地块,成为上半年总价地王,楼面地价高达7614元/平方?#20303;?/p>

      此外,万达以12亿元底价收入西?#28010;?#23447;地块,将文旅城项目带到沙坪坝;金科在两江新区水土和礼嘉各拿地1宗,其中礼嘉组团楼面价达到7618元/平方米,成为上半年重庆单价地王;远洋、同景、鲁能等房企也均有地块斩获。

      从品牌房企的布局来看,北区已经成为房企抢夺的战略高地。尤其在照母山-大竹林-礼嘉这条线上,几乎是每地必争,现场举牌竞价也异常激烈。而茶园、大学城、李家沱、鱼洞等几个区域,则由于前两年地块出让较多,不少已经转化为积压库存,因此政府减少了土地供应。

      从地块位置来看,房企更愿意选择在成熟的城?#26032;?#32593;周边布局。例如,金科、龙湖、远洋都布局在轻轨6号线九曲河沿线,而万达紧邻1号线微电园站,金辉地块离石?#29260;?#31449;700米,华宇在歇台子站附近,鲁能地块挨着2号线大堰站。除了轻轨之外,它们还有选择周边有在建或已建成?#30446;?#27743;大桥,对重庆目前的交通?#32431;?#32780;言,既保证了低密度同时,?#25346;?#25552;高?#39034;?#34892;效率,这在未来是具有极大?#25856;?#30340;产品。

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